Diễn biến của thị trường bất động sản Việt
Thị trường bất động sản Việt
Cơn sốt lần thứ nhất diễn ra trong hai năm (1993-1994): Thị trường Bất động Sản đặt biệt “sốt” mạnh ở phân khúc đất và quyền sỡ hữu đất . Nguyên nhân là do nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị, mà quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong dân cư đã xuất hiện từ những năm trước khi có Luật đất đai (1993). Trong thời gian này quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân chưa được luật pháp quy định và việc chuyển nhượng, mua bán đất đai bị cấm. Do vậy các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai của dân cư ở thời kỳ này diễn ra tự phát và hoàn toàn là những quan hệ chuyển nhượng, mua bán ngầm. Luật đất đai (1993) có hiệu lực, tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản là thị trường “Hot” mạnh ở phân khúc Đất và Quyền Sử dụng Đất. Đối tượng đầu tư vào đất chủ yếu của cơn sốt đất lần thứ 1 là các công ty như Epco- Minh Phụng, Tamexco… với vốn vay của ngân hàng.Đối tượng đầu tư lần thứ 2 là cá nhân với nguồn vốn đầu tư phần lớn là vốn nhàn rỗi
Tiếp sau cơn sốt là đóng băng (lần thứ nhất) kéo dài trong năm năm (1995-1999) Khi Nhà nước dùng biện pháp hành chính (Nghị định 18) can thiệp vào cơn sốt lần thứ 1 thì một số nhà đầu cơ đã vội bán đất thu hồi vốn trả lại cho ngân hàng.
Cơn sốt lần thứ hai diễn ra trong hai năm (2000-2001). Mở màng cho đợt “sốt” Bất động sản lần hai chính là Nghị Định 80 của chính Phủ ban hành vào 2001. Cơn sốt đất lần thứ 2 diễn ra do người đầu tư đánh giá chủ trương cho việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới sẽ có triển vọng cho thị trường nhà đất nên nhiều người đầu tư mua đất khắp nơi ở vùng ven. Theo ước tính của Viện Kinh tế TP.HCM, lượng đầu tư này đạt đến khoảng 6 tỉ USD. Đáng chú ý nó chỉ “chôn” ở đất chứ không tạo ra hàng hóa là nhà ở và các công trình xây dựng khác. Số liệu của Sở Địa chính - nhà đất cho thấy trong hơn 6.000 ha đất đô thị hóa ở vùng ven, chỉ có khoảng 10% diện tích có xây dựng hạ tầng, nhà ở! Do đó có thể kết luận nhu cầu của thị trường nhà đất trong cơn sốt đất lần thứ 2 là nhu cầu ảo và giá là giá đầu cơ, chưa phải là giá trị thật. Phân khúc “hot” mạnh trong thị trường chính là Nhà Mặt Tiền và đất dự án.
Tiếp sau là đóng băng lần thứ hai cũng đã kéo dài trong năm năm (2002-2006). Khi UBND TP.HCM ban hành một số biện pháp can thiệp như chỉ thị 05 ngày 15.4.2002 về chấm dứt thí điểm phân lô hộ lẻ, chỉ thị 08 ngày 22.4.2002. đã làm thị trường nhà đất hạ nhiệt vì "đánh" trúng vào lợi ích tạo ra giá đầu cơ. Nhưng vì phần lốn vốn đầu tư này là vốn nhàn rỗi của tư nhân nên nhu cầu phải bán nhanh thu hồi vốn thanh toán nợ không xảy ra như lần thứ 1. Do đó dù cơn sốt đã dừng lại nhưng giá đất vẫn không hạ xuống bằng giá trước khi xảy ra cơn sốt.
Cơn đất lần thứ ba 2007. Không giống như hai lần sốt đất trước đó, Lần sốt đất này tập trung mạnh mẽ vào phân khúc Căn hộ cao cấp và Biệt Thự. Nếu hai cuộc Sốt đất trước là do chính sách hành chính của chính Phủ với hai dự luật nhằm tạo điều kiện cho thị trường Bất động sản Việt Nam tăng trưởng thì cuộc sốt đất lần thứ ba cũng khác hoàn toàn về nguyên nhân tác động. Tôi có thể nhấn mạnh một số nguyên nhân chủ chốt : Thứ Nhất, nguồn vốn FDI tăng trưởng mạnh đầu tư vào Việt
Và thị trường Bất động sản rơi vào “Ngủ Đông” trong 2008- nay. Và điều gì đến rồi sẽ đến Chứng Khoán lên rồi cũng xuống thê thảm cùng chính sách thắt chặt tín dụng chống lạm phát của chính phủ. Nguồn vốn đổ vào Bất Động sản “cạn kiệt”. Phân khúc cao cấp đóng băng hoàn toàn, thị trường Bất Động sản “ Ngủ Đông dài hạn”. Theo Nhiều chuyên gia nhận định: "Sự suy thoái, Ngủ Đông của thị trường BĐS năm 2008 khác hoàn toàn về bản chất so với các đợt đóng băng thị trường năm 1994 -1995 và giai đoạn 2003-2005. Đó là, các đợt đóng băng trước đây giá nhà đất chỉ chững lại chứ không giảm. Còn đợt “Ngủ Đông” thị trường năm 2008, giá đã tụt dốc thê thảm. Sở dĩ có sự khác nhau căn bản đó là bởi nguyên nhân khác nhau: các đợt đóng băng trước đây là do chính sách nhà đất được điều chỉnh, là do các văn bản hành chính tác động. Còn đợt đóng băng 2008 là bởi chính sách thắt chặt tiền tệ để kiềm chế lạm phát, khiến cho nguồn vốn vào thị trường này bị giảm sút, gây ảnh hưởng mạnh đến thị trường địa ốc. Sự sụt giảm của thị trường khiến nhiều nhà đầu cơ "lướt sóng" gặp cảnh lao đao. Những dự án lớn, có vị trí đắc địa với giá đất được đẩy lên rất cao như Him Lam - Kênh Tẻ (có lúc lên đến 90-100 triệu đồng/m2), An Phú - An Khánh (vào thời điểm cao nhất có khi lên đến 45 -60 triệu đồng/m2, Thạnh Mỹ Lợi (35-40 triệu đồng/m2 đã tụt xuống còn 20-25 triệu đồng/m2 (Him Lam) hoặc 18-20 triệu đồng/m2 (An Phú - An Khánh), Thạnh Mỹ Lợi (15-20 triệu đồng/m2).
Phân khúc “ Hot” của tương lai.
Như vậy, Chúng ta có thể thấy được rằng Thị trường Bất Động Sản luôn chỉ “sốt” mạnh ở 1 số phân khúc đặt trưng như (1993-1994 với Đất và Quyền Sử dung Đất) vào (2000-2001 với Đất dự Án và Nhà Mặt Tiền) và ( 2006-2007 với Căn Hộ Cao Cấp và Các Biệt Thự)
Do đó, trong đơt “sốt” đất là thứ Ba mà theo tôi dự đoán là 2011-2012 sẽ không thể là căn hộ cao cấp vì 2 nguyên nhân sau :
Thứ Nhất, “sốt Đất” hầu hết đều do “hiện tượng lợi dụng làm giá” của một nhóm nhà Đầu Cơ và Nhà Môi giới. Vì vậy, Chính phủ hiện đang có nhiều dự luật chế tài đối với nhà Môi Giới và Sản phẩm dự án căn hộ đều được minh bạch giao dịch qua Sàn. Điều này làm hạn chế tình trạng “ giá ảo” và “sốt ảo”. Đây là một chủ trương rất tuyệt vời của Chính Phủ nhằm bảo vệ người dân mua Bất Động Sản.
Thứ Hai, hiện tại có rất nhiều dự án về căn hộ cao cấp sẽ được đưa vào thị trường mạnh vào 2009-2011. Điều này , có thể làm Cung vượt Cầu nên Phân khúc căn hộ cao cấp sẽ không thể là “miền Đất Hứa” cho nhà Đầu Cơ. Hiện tại, 2009 đang là cơ hội cho những người có nhu cầu thật về phân khúc căn hộ cao cấp với giá đang rất thấp. Tuy nhiên, các năm sau phân khúc này sẽ tăng trở lại nhưng sẽ không là phân khúc “hot” của tuong lai.
Nếu bạn là một nhà đầu tư thật sự , bạn cần phải dự đoán được 2 yếu tố quan trọng của Thi trường Bất Động Sản : Đâu sẽ là phân khúc “hot” của tương lai? Khi nào Thị trường sẽ “hot” lại?
Các bài tiếp theo chúng ta sẽ cùng thảo luận về 2 khía cạnh này.
Bài này tôi viết đăng trên Saga.vn
